Condamnation à démolition d’une construction édifiée en méconnaissance d’une stipulation d’un cahier des charges de lotissement limitant la superficie des constructions

Cass. civ. 3e, 21 janvier 2016, pourvoi n° 15-10566 : à paraître au Bulletin.

La Cour de cassation approuve une cour d’appel d’avoir, pour confirmer une ordonnance de référé ordonnant la démolition d’une construction méconnaissant le cahier des charges d’un lotissement, retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis

1 – L’état du droit avant la loi ALUR

Le lotissement connaît traditionnellement deux documents :

► le cahier des charges entre colotis, qui devait être approuvé par l’autorité administrative de 1924 à 1978 ¹⁾ Obligation imposée par la loi du 19 juillet 1924 modifiant les articles 1er, 4, 5, 6 et 8 à 16 de la loi du 14 mars 1919, puis supprimée par le décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 modifiant le code de l’urbanisme et relatif aux lotissements., cette approbation lui conférant un caractère réglementaire ²⁾ CE 6 mai 1983 Association syndicale autorisée des propriétaires des lotissements d’Anthéor, req. n° 22877 : Rec. CE p. 186..

► le règlement d’urbanisme du lotissement, approuvé par l’autorité administrative.

Compte tenu du blocage que pouvaient représenter les règles d’urbanisme des lotissements devenues incompatibles avec celles du plan d’occupation des sols, le législateur avait prévu en 1986, à l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, devenu depuis l’article L. 442-9, la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement dès lors qu’un plan d’occupation des sols ou un document en tenant lieu avait été approuvé et qu’un délai de dix ans s’était écoulé depuis la délivrance de l’autorisation de lotir.

Il était toutefois prévu, d’une part, qu’une majorité de colotis pouvait demander le maintien de ces règles à l’autorité administrative, qui décidait alors d’accepter ou non cette demande après enquête publique et, d’autre part, que cette caducité ne concernait pas les droits et obligations des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges du lotissement.

Si seules étaient concernées par cette caducité les règles ayant le caractère de règles d’urbanisme, et contenues dans un document approuvé, la Cour de cassation s’est intéressée non au contenu de la règle mais au document la contenant, admettant pour le règlement que la caducité dépassait les seules règles d’urbanisme ³⁾ Cass. Civ. 3e 26 janvier 2005, pourvoi n° 03-15584 : Bull. III n° 17 : BJDU 4/2005, p. 250, note Nési. et, surtout, pour le cahier des charges, qu’échappaient à la caducité toutes les règles y figurant, qu’elles soient ou non des règles d’urbanisme et que ce cahier des charges ait été ou non approuvé ⁴⁾ « Attendu que, pour dire que les « dispositions » du cahier des charges dont la violation était invoquée constituent des règles d’urbanisme devenues caduques en application de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme et rejeter la demande, l’arrêt retient qu’elles pouvaient être édictées par un règlement d’urbanisme, que du fait de leur approbation préfectorale, elles revêtent un caractère réglementaire et qu’en application de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme elles ont cessé de s’appliquer ; Qu’en statuant ainsi, alors que les dispositions de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des charges et que ce document, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêtant un caractère contractuel, ses clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a violé les textes susvisés » (Cass. civ. 3e 12 février 1997 Rigaud, pourvoi n° 95-11599 : Bull. III n° 34 p. 21)..

2 – L’état du droit résultant de la loi ALUR

C’est sur cet état du droit, et notamment la contractualisation des règles d’urbanisme dans les cahiers des charges, que le législateur a entendu revenir avec la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, afin de lever les obstacles à la densification des terrains des lotissements.

Depuis cette loi, l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme dispose en effet que :

« Les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.
Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins […]
Toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d’interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d’affecter l’usage ou la destination de l’immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d’un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 précitée si ce cahier des charges n’a pas fait l’objet, avant l’expiration de ce délai, d’une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.
La publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier est décidée par les colotis conformément à la majorité définie à l’article L. 442-10 ; les modalités de la publication font l’objet d’un décret.
La publication du cahier des charges ne fait pas obstacle à l’application du même article L. 442-10 ».

Ces différents alinéas énoncent plusieurs règles relatives, respectivement, à la caducité décennale des règles d’urbanisme (1er al.), à la fin du maintien des règles d’urbanisme au-delà du délai de dix ans (2ème al.), au maintien des rapports entre colotis (3ème al.) et à la caducité quinquennale de certaines dispositions contractuelles (5ème à 7ème al.).

En réaffirmant la caducité des règles d’urbanisme contenues dans le cahier des charges s’il a été approuvé et en y ajoutant celle des règles d’urbanisme contenues dans les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé ⁵⁾ Les règles en cause étant donc purement contractuelles et invocables uniquement devant le juge judiciaire par les colotis entre eux., le législateur a entendu priver de portée la contractualisation des règles d’urbanisme du lotissement.

A cet égard, si le troisième alinéa de l’article L. 442-9 continue à énoncer que : « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes », les commentateurs se sont, dans leur grande majorité, accordés sur le fait que la survivance de cet alinéa ne devrait plus pouvoir, aujourd’hui, faire obstacle à la caducité de toutes les règles d’urbanisme du lotissement, sauf à priver la réforme de toute portée.

Mais est-ce bien le cas ?

3 – L’arrêt du 21 janvier 2016

3.1 Dans un lotissement disposant d’un cahier des charges en date du 19 août 1926, dont on ignore toutefois s’il a été approuvé ou non, une société a obtenu un permis de construire le 7 décembre 2010 aux fins de réalisation de l’extension d’un bâtiment préexistant ayant une superficie de 736 mètres carrés.

L’article 15 du cahier des charges du lotissement stipulant toutefois que la surface totale occupée par la construction principale ne pourra en aucun cas dépasser une superficie de 250 mètres carrés, cette société a été assignée en référé par acte du 20 juin 2013 par un colotis puis condamnée sous astreinte par ordonnance du 28 octobre 2013 à procéder à la démolition de l’extension édifiée en méconnaissance de cette stipulation.

La cour d’appel ayant confirmé cette condamnation par arrêt du 13 novembre 2014, la société a formé un pourvoi en cassation en articulant deux moyens.

3.2 Le premier moyen était tiré de ce qu’en jugeant que la clause du cahier des charges réglementant la surface des constructions autorisées dans le lotissement n’était qu’une convention de droit privé et n’instituait pas une règle d’urbanisme, échappant ainsi à la caducité des règles d’urbanisme, et en refusant de renvoyer à la juridiction administrative la question de savoir s’il s’agissait d’une règle d’urbanisme ou d’une clause de nature réglementaire, la cour d’appel a violé l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme.

La Cour de cassation le rejette en jugeant :

« qu’ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis ».

Comme par le passé, et alors même qu’il était argué de ce que la clause litigieuse était une règle d’urbanisme ou de nature réglementaire, la Cour de cassation en fait application entre colotis et en sanctionne la méconnaissance, de par le seul motif qu’elle figure au cahier des charges.

Si l’on doit supposer qu’elle s’est prononcée au regard de l’article L. 442-9 dans sa rédaction résultant de la loi ALUR, elle a alors fait prévaloir le troisième alinéa sur les deux premiers alinéas.

Il convient toutefois de relever que l’arrêt objet du pourvoi, s’il est postérieur à la loi ALUR, confirmait une ordonnance de référé rendue à la suite d’une assignation antérieure à celle-ci, et donc formée sur le fondement de l’état du droit antérieur.

Néanmoins, force est de constater que la Cour de cassation juge, comme par le passé, qu’il en va ainsi quelle que soit la date du cahier des charges, ce qui pourrait vouloir signifier que, de ce point de vue, la loi ALUR n’aurait rien changé. Et ce qui expliquerait que son arrêt soit destiné à être publié dans son recueil annuel de jurisprudence ; sauf à considérer qu’il le soit pour une tout autre raison ⁶⁾ Emettant notamment cette hypothèse, s’agissant d’un arrêt rendu en matière de référé : voir Patrice Cornille, Cahier des charges en référé : Cour de cassation versus loi ALUR ?, Construction-Urbanisme, mars 2016, n° 37..

Tout au plus ne fait-elle plus référence au fait qu’il en va ainsi que le cahier des charges ait été approuvé ou non. Mais il est difficile d’en déduire que la solution ne vaudrait plus que dans le cas de cahiers des charges non approuvés, puisque même les clauses de ces derniers ont été attraits dans le champ de la caducité par la loi ALUR dès lors qu’elles sont de nature réglementaire. Si le troisième alinéa de l’article L. 442-9 doit tenir en échec le premier alinéa, il doit le faire à l’égard de l’ensemble des documents qui y sont mentionnés.

3.2 Le second moyen arguait notamment de ce que la démolition imposait au propriétaire constructeur une atteinte à ses biens disproportionnée aux exigences de l’intérêt commun des colotis et méconnaissait l’article 1143 du code civil ⁷⁾ « Néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu »..

La Cour de cassation le rejette en jugeant que :

« la réalisation de l’extension contrevenant aux dispositions de l’article 15 du cahier des charges constituait pour [le colotis à l’origine du contentieux] un trouble manifestement illicite et que la démolition de la totalité de l’extension devait être ordonnée pour faire cesser le trouble subi, une telle mesure poursuivant le but légitime d’assurer le respect du cahier des charges régissant les droits des colotis et n’apparaissant pas disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte causée par l’extension litigieuse ».

La Cour de cassation se prononce ici au regard de l’article 1143 tel qu’il est interprété par sa jurisprudence récente, qui paraît retenir un principe de proportionnalité de la sanction ⁸⁾ Civ. 3e 15 octobre 2015, pourvoi n°14-23612, à paraître au Bulletin : jugeant qu’une cour d’appel qui prononce l’annulation d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans doit rechercher, lorsque le constructeur s’y oppose, si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent..

S’il est à cet égard fait état de la gravité de l’atteinte causée par l’extension litigieuse, le détail des moyens soulevés révèle que l’entreprise avait déjà effectué par le passé des travaux sanctionnés par le juge ; cette circonstance ayant donc pu également peser dans la balance.

Quoi qu’il en soit, le juge devra en tout état de cause, à l’avenir, vérifier l’adéquation de la mesure de démolition sollicitée à l’atteinte causée par la méconnaissance du cahier des charges, puisque le nouvel article 1221 du code civil disposera que : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier » ⁹⁾ Issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2016. ?

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